Donación de propiedad en el Perú: ¿Por qué es fundamental definir con precisión el porcentaje de acciones y derechos?

Cuando varias personas heredan o compran una propiedad de manera conjunta, no se dividen el inmueble en habitaciones o metros cuadrados con muros físicos, sino en porcentajes teóricos llamados en el derecho registral como "acciones y derechos" o "cuotas ideales".

En la Resolución N.° 4359-2026-SUNARP-TR, el Tribunal Registral resolvió la apelación planteada contra una observación de la oficina de Registros Públicos de Cusco. En primera instancia, un registrador denegó la inscripción de un contrato de donación argumentando que los donantes pretendían regalar un porcentaje de la propiedad (2.0833%) mayor al que supuestamente les correspondía en el historial de la partida (según su cálculo, solo sumaban el 1.3888%).

Al revisar el historial de herencias (sucesiones intestadas), el Tribunal Registral rectificó el cálculo: constató que los tres hermanos donantes heredaron legítimamente una cuota que, al sumarse de forma exacta, daba la cifra precisa de 2.0833%. Al estar perfectamente identificado el inmueble, determinado el porcentaje total transferido y acreditado que los donantes sí poseían esa cuota exacta en la partida registral, el Tribunal declaró revocada la observación y ordenó la inscripción de la donación.

¿Por qué es importante definir exactamente el porcentaje (%) cuando se transfiere una propiedad?

 

1. Evitar conflictos y trabas en Registros Públicos (Tracto Sucesivo)

Para que un acto se inscriba en la Sunarp, los titulares declarados en la escritura pública deben coincidir exactamente con los que figuran en la partida registral. Si el porcentaje declarado no concuerda con las operaciones matemáticas del historial del inmueble, el registrador rechazará la inscripción.

2. Garantía para el adquirente (Donatario o Comprador)

Conocer y definir el porcentaje exacto de propiedad protege al nuevo dueño frente a terceros, permitiéndole ejercer correctamente sus derechos de copropietario (como vender su cuota, alquilar, usar el bien o solicitar judicialmente la división y partición formal del inmueble en el futuro).

 

¿Necesitas redactar tu minuta o sanear la donación de tu propiedad?

Como hemos visto en esta resolución de la Sunarp, un error matemático o una mala interpretación del historial registral en la minuta puede truncar o demorar la inscripción de tu inmueble por meses.

Si deseas donar, transferir o regularizar tus acciones y derechos de forma segura, en THEMIS ABOGADOS nos encargamos de:

·       Estudiar los antecedentes y títulos archivados de tu partida registral en la Sunarp.

·       Calcular de forma exacta los porcentajes de copropiedad o cuotas heredadas de cada titular.

·       Redactar tu minuta de donación, compraventa o aclaratoria garantizando el cumplimiento estricto de los requisitos legales.

Escríbenos al correo info@themisabogados.org